En las siguientes líneas quisiera aportar algunos datos, así como mi
opinión, sobre el diferente tratamiento que recibe la vivienda vacía en
algunos Estados de la UE[1] y en España.
Si tuviera que señalar dos grandes diferencias estructurales, diría que, en muchos países de la UE, la vivienda vacía se considera una patología urbana, económica, social y medioambiental.Partiendo
de este principio, el derecho de propiedad es modulado en función del
interés general. La vivienda vacía, en tanto que externalidad
colectiva, implica una acción estatal que tiende a evitar que este fenómeno se produzca, a
través de dos grandes tipos de medidas: 1) el fomento público de su
rehabilitación, alquiler o venta; y 2) la penalización de la permanencia
voluntaria en desuso.Frente a esta situación, buena parte de
la población española no considera que la vivienda vacía sea un
problema, y entiende que la propiedad privada —«sacrosanta»— faculta a
los titulares de vivienda para hacer con ella lo que les venga en gana;
este es, prácticamente, el uso y abuso del derecho romano de hace dos
milenios.
Estas diferencias en materia de vivienda vacía entre buena
parte de la UE y España son más materiales o prácticas que formales o
jurídicas, pues nuestro país se adscribe a la ortodoxia del
Estado social y democrático de derecho. Así, nuestra Constitución
establece que toda propiedad está orientada a su función social (que
deberá ser concretada por las leyes); toda la riqueza nacional, con
independencia de su clase, está orientada hacia el interés general; y el
sector público está habilitado para intervenir en la economía.
Proclamaciones de este tipo son habituales en las constituciones y leyes
de otros Estados de la UE. En su caso, no obstante, han ido seguidas de
prácticas administrativas de fomento de la movilización de la vivienda
vacía y penalización de la resistencia a esta. En el caso de España, el
mandato constitucional solo ha producido tímidos y muy polémicos
despliegues en Euskadi y Cataluña a finales de la pasada década, y ahora
en toda España con motivo de las okupaciones promovidas por el
movimiento 15M.
Antes de repasar lo que se ha hecho, propuesto y no hecho en España
en lo que se refiere a la vivienda vacía, creo que puede ser de interés
repasar las medidas habituales concretas de la UE. Saber en qué marco
nos movemos debe ayudar a encauzar nuestro propio debate. Sin ánimo de
ser exhaustivos[2], apunto algunas medidas presentes en la UE desde hace décadas.
PAÍSES BAJOS
· La ocupación de viviendas vacías desde hace más de un año ha sido tradicionalmente legal.La
vivienda solo se le devuelve al propietario si demuestra que esta no
volverá a estar vacía (puede ponerla en venta o alquiler). Dado que si
no se alquila la vivienda hay riesgo de okupación y de no poder expulsar
al okupa, lo habitual es que las viviendas no estén vacías, sino
alquiladas. Cuando se produce una okupación, la propiedad suele llegar a
un acuerdo arrendaticio con los propios okupas. Esta medida no está
exenta de polémica: en los últimos años, los Gobiernos de centro‑derecha
estatales han abogado por su derogación, y las asociaciones de alcaldes
y municipios por su mantenimiento.
· Como en casi toda la UE, hay importantes subsidios públicos para que personas o familias hagan frente a sus gastos mensuales de alquiler (privado o público).
· Además, son numerosos los programas de ayudas públicas a la rehabilitación de viviendas destinada a su posterior puesta en alquiler.
DINAMARCA
· Desde mediados del siglo pasado hasta hoy, en los municipios de mayor tamaño se imponen multas a los propietarios de viviendas que las mantengan vacías más de seis semanas.
· De hecho, la multa se puede imponer simplemente por no informar al
Ayuntamiento de que la vivienda lleva más de seis semanas vacía.
SUECIA
· La existencia de viviendas vacías en su término municipal implica un aumento de gasto para los ayuntamientos, dado
que cada vivienda privada vacía incrementa el precio oficial de los
alquileres de vivienda protegida; como estos alquileres están
garantizados por las autoridades locales (los ayuntamientos pagan la
diferencia entre el precio oficial y el social abonado por el
inquilino), el aumento de viviendas privadas vacías implica un mayor
gasto en alquiler público para los ayuntamientos.
· Para evitar lo anterior, los ayuntamientos ofertan viviendas en alquiler más baratas (propia pública o concertada privada); así, reducen el número de viviendas vacías y sus costes presupuestarios.
· Como medida extrema, demuelen las viviendas vacías cuando son edificios enteros.
FRANCIA
· Medidas públicas para favorecer el alquiler de las viviendas vacantes: 1)
subvenciones y desgravaciones fiscales para los propietarios privados
de vivienda vacía que la rehabiliten y pongan posteriormente en
alquiler; 2) alquiler obligatorio por parte de los HLM (Habitation à Loyer Modéré,
gestores sin ánimo de lucro de vivienda social en alquiler concertados
con las Administraciones Públicas) de las viviendas vacantes, con
garantías para los propietarios privados de cobro de los alquileres (no
íntegros).
· Canon sobre viviendas vacías en las ciudades de
más de 200 000 habitantes en las que la tasa de viviendas vacías sea
superior a la media, la población esté en crecimiento y haya menos
oferta que demanda de alquiler. En estas condiciones, la tasa es del 10 %
del valor catastral de la vivienda el primer año, el 12,5 % el segundo y
15 % el tercero y posteriores. El dinero recaudado se destina a un
instituto público que rehabilita vivienda.
· Requisa gubernamental de viviendas que lleven más de 18
meses vacías y cuyos propietarios —solo personas jurídicas— no hayan
puesto medios para alquilarlas en municipios en los que haya
necesidad de vivienda en alquiler de precios moderados. La requisa podrá
llegar a los 12 años. Estas viviendas las gestiona en alquiler un HLM.
El propietario requisado recibe una compensación por metro cuadrado, de
la que se restan los gastos de rehabilitación, gestión del alquiler,
etc.
REINO UNIDO
· La Empty Homes Agency (Agencia estatal de la vivienda vacía) trata
de animar a los ayuntamientos a reducir el número de viviendas vacías, y
media entre estos y los propietarios privados de viviendas. Además de
tratar de aprovechar el parque inmobiliario existente frenando el número
de viviendas vacías, procura que ningún barrio caiga en la categoría de
barrio marginal (unpopular neighbourhood).
· Incentivos fiscales para los propietarios privados por la compra y rehabilitación de las viviendas vacías.
· Presupuesto público dedicado a comprar viviendas privadas vacías para ponerlas en alquiler social.
· Penalizaciones impuestas por las autoridades locales a los propietarios que mantengan voluntariamente vacías sus viviendas.
En relación con lo anterior, las autoridades locales deben publicar
anualmente información sobre el número de viviendas privadas vacías.
· Alquiler o venta forzosa de viviendas privadas vacías. Los
ayuntamientos pueden forzar el alquiler o la venta de una vivienda que
lleve más de seis meses vacía, salvo que sea una segunda residencia, su
propietario esté enfermo o recién fallecido y se esté tramitando la
herencia, esté trabajando en otra ciudad o la utilice de forma
esporádica. En la última lista a la que tuve acceso, la medida era
susceptible de ser aplicada a unas 600 000 viviendas en Inglaterra.
ALEMANIA
· Los propietarios pueden verse obligados a realizar trabajos
de rehabilitación; en caso de incumplimiento, caben las multas, la
administración sustitutiva de la vivienda por la Administración (alquiler forzoso) e incluso la expropiación.
· En municipios con más del 10 % de viviendas vacías, la Administración procede a demoler
las viviendas vacías que no se pueden alquilar, siempre que lo que esté
vacío y no sea alquilable sea un edificio entero.
Como se puede comprobar, están generalizadas las ayudas públicas para
el pago del alquiler y las subvenciones a la rehabilitación de
viviendas vacías que posteriormente se destinan al alquiler. De la misma
manera, en la UE están a la orden del día las sanciones, las multas
coercitivas, las administraciones sustitutivas públicas, las requisas,
los alquileres y ventas forzosos, las expropiaciones, las legalizaciones
de la okupación y las demoliciones. ¿En todos estos países las
autoridades públicas atacan desde hace décadas a la propiedad desde
postulados dictatoriales o populistas? ¿O acaso lo que ocurre en estos
países —que, por cierto, representan los más desarrollados del mundo y
algunas de las democracias pioneras del planeta— es que a veces a la
propiedad privada no se le permiten hacer cosas que dañan al bien común y
al interés general?
Por cierto —y no por casualidad—, en la mayor parte de estos países
europeos es mucho más fácil para el hombre de a pie acceder a una
vivienda de mercado, tanto en alquiler como en compra. Además, todos
ellos tienen fuertes parques de alquiler (público en gran medida), un
consumo de suelo mucho menor, una utilización de las técnicas de
reutilización de los elementos urbanos mucho mayor y un complejo
inmobiliario‑financiero mucho menos poderoso que el nuestro; por esto
último, su empleo y su PIB dependen en menor medida del ladrillo que los
de España, y su financiación e inversión se enfocan en mayor medida
hacia otras actividades con mayor valor añadido y menores
externalidades.
A pesar de todo lo anterior, los países económica y socialmente
líderes en la UE no tienen completamente resueltos los problemas
residenciales de su población. La constatación de las siderales
diferencias entre España y los países de la UE en lo que respecta a
vivienda vacía, alquiler y rehabilitación, no debe llevarnos a idealizar
a estos países. Tampoco debemos obviar los vientos de privatización que
soplan en el resto de la UE sobre las políticas urbanas, de vivienda y
de cohesión social. Por último, la comprobación del éxito histórico de
otros no debe hacernos caer en la tentación de la importación mimética y
acrítica de técnicas foráneas que, a buen seguro, necesitan adaptarse a
nuestro terreno. Sea como fuere, hay referentes históricos y buenas
prácticas en la materia. No tenerlas en cuenta sería incomprensible.
Publicado en “Paisaje transversal”
Revisión y corrección de estilo del texto a cargo de Sara Hernández Pozuelo
—————————————
[1] Tomo como referencia algunos de los más desarrollados económicamente y cohesionados socialmente.
[2] Para
mayor detalle, se pueden consultar los trabajos realizados sobre la
materia por las profesoras Pilar Garrido, Leire Escajedo y Miren
Gorrotxategui para el grupo de estudios de la UPV-EHU Ekiten Thinking
(de libre acceso en la web de este grupo
Fuente: Attac Madrid
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